サラリーマンの私がワンルーム投資マンションを2020年6月に4室、翌7月に2件追加購入、合計6室で運営します。収入は家賃、支出はローン費用+修繕積立費+マンション管理費+家賃回収代行費なのですが、退去後の備品の修理や関西物件については入居者募集の際に発生する広告費など実際に発生したものについて発信します。今後の購入の参考にして下さい。
2020年9月に発生した雑支出
ユニーブル靭公園退去の際の現状復旧の際に管理会社から連絡がありました。
＊現状復旧は毎月の家賃回収代行費に含まれているので費用負担はありません。
代行費は毎月1,000円です。恐らく最安値ではないでしょうか。ＲＥＮＯＳＹは購入後のアフターもしっかりしていてお勧めです。
・備え付けの冷蔵庫の破損
・トイレのウォシュレット取り付け提案
・入居者募集の広告費
・備え付け冷蔵庫の破損
備え付けの冷蔵庫はオーナー備品となり、冷蔵庫の中のトレーが破損とのことで交換費約2万円を提案されました。
結果私が購入する前(退去した方が入居する前から破損していたことが判明し)無償で対応してもらえることになりました。
＊購入の際に既に入居者がいる物件を購入することがほとんどです。今の入居者が入居する前からの不備は現オーナーには責任はない場合がありますので覚えておいてください。
・トイレウォシュレット取り付け提案
現状便器はふつーの便座でウォシュレットがついてないとのことで故障ではありませんがウォシュレットの取り付けを提案されました。
結果 他の部屋との差別化を図り空室期間を短くするためにも先行投資と考えて交換することに決めました。43,560円支出発生
＊この後4か月空室の地獄を経験するとは思いませんでしたが。。。
＊中古マンション購入の際は、以下をチェックしてみてください。
中古マンションにウォシュレット標準装備されているかは意外と見落としがちです。
・入居者募集の広告費
これは関西物件特有のシステムでなんでも募集の際に仲介不動産屋さんに礼金として使用されるものです。通常は家賃の1か月が相場ですが、閑散期など入居者がつきにくい時期には1.5か月、2か月の場合もありこの費用はオーナーが決めるものです。私は初月1か月分47,000円(家賃は47,000円+管理費名目10,000円＝合計57,000円の収入です。ここでいう月数は家賃部分として回収する金額になります。)その後2か月目に0.5か月増額しました。結果70,500円が支出となりました。
2021年2月に発生した雑支出
ガーラ・プレシャス川崎 2月11日に退去となり、現状復旧の際に連絡がありました。
・ルームクーラーのリモコンの電池をいれるところの爪が割れているので交換を提案されました。
・ルームクーラーリモコンの交換
・ルームクーラーのリモコンの電池いれるところの爪の破損はむしろ入居者が破損させたものではないかと思い、その旨弁償を依頼しました。だが証明することが難しく通常使用で経年劣化による破損によるもので交換を提案されました。すでに次の入居者が3月6日に決まっておりその方に迷惑をかけるわけにはいかないので渋々交換としました。リモコン交換12,000円支出。( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
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とういことで
2020年7月～2021年5月までの11か月で
雑支出は合計 126,060円でした。
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まとめ 投資マンション購入時の注意点
実際に経験して次回はこういうところに気を付けようと思うところを列記しますので参考にしてみてください。
１．オーナー備品になるものの確認。
照明は？クーラーは？冷蔵庫は？それらは故障の際の修理責任が生じます。
２．トイレはウォシュレット付きか。
あったにこしたことはありません。
３．備え付け機器の製造年月日の確認。
例えば築10年の物件を購入した際、クーラー、給湯器はほぼ寿命です。購入後すぐ交換に
ならないようにすでに更新されているかの確認は支出を抑えるためにも重要です。
４．入居者の契約期間の確認。
購入後翌月退去その後空室は絶対に避けなければなりません。一番大きな支出になります。
入居期間1.5年以上の物件を探してください。あとは法人契約は更新する可能性大です。
以上のことは経験しないとわからないことです。ぜひ参考にしてよい物件を購入してください。
ＲＥＮＯＳＹはお勧めです。是非相談してみてください。
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