はじめに
サラリーマンの僕がオーバーローンを組んでワンルームマンションを購入した経験を今後の購入者へ向けての参考としてもらえれば幸いです。不動産会社は新築を扱う会社は中古は価値が下がりますよと言うし、中古を扱う会社は新築は購入後価格が下がるので販売時のリスクがありますよと言うしそれぞれの立場でしか良いことしか言いません。購入者のニーズによりこれだけが正解ということはなく、要はいかに理解しメリット、デメリット、リスクを把握し、納得して購入することが大事です。(^_^)v
最後にお知らせが記載されてますので最後までようでいただけると嬉しく思います。
なぜ投資マンションを購入しようと考えたかというと以下の理由からです。
1.初期投資の費用を抑えたいけど将来的に資産にできるものはないかな。
2.将来自分にもしもの時があった際に子供になにか財産を残すことができないかな。
投資種別の検討
株式、FX、だと投資する費用が必要だし長期的にお金をふやせるか心配だし。
不動産投資なら初期費用を抑えて将来的に資産として増やすことができるのでは。
ワンルーム不動産で家賃でローンが支払えれば実質自分の費用を持ち出さなくてもローンが終われば採取的にワンルームマンションが自分のものになるのではないか???
信頼できる会社探し
インターネットで物件探しといっても信頼できる会社が見つからなければ物件も見つからない。
以下の2社と面談しました。
シノケンハーモニー:新築1棟を自社管理してワンルームを販売。基本新築物件を扱う。
RENOSY:中古ワンルーム専門。首都圏、大阪の物件がほとんど。
2社の話を聞いて
シノケンハーモニーは家賃=ローン費用+管理費となり固定資産税を考えるとマイナス1万円/月になる感じ。また初期費用で50~100万円が必要。新築物件2500万円くらいが平均。
RENOSYは中古物件専門なので2500万円~1000万円と幅広く取り扱い有り。その中で月の収支が
家賃ー(ローン費用+管理費)=1~1.5万円物件が探せられれば固定資産税を含めても実質支払い0にできそうな感触。しかも諸費用をローンとして取り扱い可能(オーバーローン)
今回は自分のニーズにはRENOSYがぴったり◎◎◎
私は2社の話しを聞き決めてしまいましたが他にもいろいろ話しを聞いてほうが良いと思います。
無料セミナーは多く廻った方が自分の探しているニーズに合うと思います。
まずは無料セミナーに参加することをお勧めします。
いくらの物件が買えるんだろう
すべてローンで購入いったいいくら金融機関はお金を貸してくれるんだろう???
お金がかりれなければ意味ないし。
RENOSYはソニー銀行と提携していて金利は1.64%。勤続年数25年、住宅ローンが完済していたこともあり最大で9千万円まで融資可能とのこと。これには正直びっくりしました。
僕の場合は他のローンが500万円くらいありましたが自宅のローンが完済していたことが良かったようです。住宅ローンを含めて年収の8倍くらいまでは相談できるのではないかと思います。
物件選び
僕の考えはあくまで自己資金0で購入すること。購入した後も持ち出し0でローン完済することでしたので空室リスクを考え複数物件所有で1室が空室でも他でカバーして合計収支をマイナスにならないように考えたので4件購入と決めてました。
以下に注意して物件を探しました。
1.家賃ー(ローン費用+管理費)収支が1~1.5万円
2.購入金額が相場と比較して適正か。
この1と2を両立させるのが非常に難しいことがわかりました。
例えば東京の物件だと相場通りの金額で購入しても毎月の収支はよくて0がほどんど。
でもローン完済後は下落も小さいので高く売れるのです。
マンションの相場を調べるのに
マンションマーケット https://mansion-market.com/
マンションナビ https://t23m-navi.jp/
は非常に役に立ちました。
大阪関西物件は相場より高い物件がほとんどです。しかし月の収支は良い物件では1.5万円とかザラにあるのです。つまりローン完済後に売るときには高く売れないのです。
今回は持ち出しNGを最優先していたので以下の4件を購入することにしました。
購入した物件
1.ユニーブル靭公園
大阪府大阪市西区靭本町3丁目 阿波座駅徒歩3分
1999年2月築(築22年) 1K 21.02m2
購入価格1,160万円
大阪府大阪市中央上町1丁目 谷町六丁目駅徒歩4分
1999年6月築(築21年) 1K 18.92m2
購入価格1,130万円
大阪府大阪市西区本田4丁目 九条駅徒歩7分
1998年3月築(築23年) 1K 19.30m2
購入価格1,100万円
神戸市中央区磯辺通4丁目 三宮駅徒歩7分
2000年11月築(築20年) 1K 18.92m2
購入価格1,280万円
次回は実際に購入した際の諸費用、運営収支について投稿します。
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お知らせ(^_^)v
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